借名登記的法律風險？別讓你的權利被「借」走了！
撰文者：鄭琦馨律師
一般人為了節稅、分散財產風險、繞過購房資格限制、改善貸款信用以及資產繼承規劃的目的，可能會採取將名下房地所有權登記在他人名下，這就是實務上常見的「借名登記」。借名登記的好處雖然多，然而，借名登記也存在不少法律風險，在法院上最常見的是借名人和出名人事後因為房地所有權的爭議，可能使實際所有人失去對房地的使用收益處分權。本文將由鍾毓榮律師事務所律師團隊解析借名登記的相關法律問題：
借名登記的法律風險：
一、 房屋遭到出名人出售給第三人、設定抵押權給第三人：
依照最高法院統一之見解，雖然房子是借名登記在借名人名下，但因為借名人在外觀上還是房地的所有權人，所以房子遭出售或設定抵押權的話，基於債之相對性以及物權登記主義的考量，除非借名人可以舉證第三人清楚借名人和出名人之間的借名登記約定，否則出名人的行為屬於有權處分，借名人只能事後向出名人求償。
二、 出名人名下財產遭到強制執行：
雖然有借名登記契約，但出名人在外觀上仍為房地表面上的所有權人，因此當出名人欠債而受強制執行時，借名人不得以借名登記為由來對抗強制執行，只能事後向出名人求償。
三、 借名登記契約終止時，出名人拒絕返還房屋土地予借名人：
這是訴訟上常見的借名登記糾紛類型，在訴訟上，借名人需要向法院舉證「雖然房地登記所有權人為出名人，但實際上房地是由借名人所有」。
本所律師團隊統整法院慣常的認定基準：過往房地繳費紀錄（如頭期款或貸款的金流證明、房屋水電費繳費單據、房地平常由誰居住使用、所有權狀由何人保管、房屋稅、土地稅是由何人繳納）、借名登記合意（通訊軟體對話紀錄、是否有證人在場聽聞借名登記的約定）等等，顯示借名人實際上為房地的支配權人。
如何防患於未然：
因為借名登記實在有其節稅、貸款信用改善的好處，且借名登記常見於親屬間或信任之朋友間，相關的證據保全通常較為薄弱，一旦上法院，可能對借名人有所不利。不過，最近有越來越多民眾有相關意識，在借名登記成立當下，委請律師撰寫借名登記契約，約定雙方的權利義務，後續再透過對房地進行預告登記的方式，實質上更保障雙方權益。
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